Não. Todavia o locatário, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Fonte: Piramid
Sim. A locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Se for maior de dez anos, dependerá da vênia conjugal. Sendo que ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Fonte: Piramid
Deverá ser utilizado como base de calculo para a multa, somente o valor nominal do
aluguel.
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São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.
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São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel, indispensáveis; são aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.
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São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel; não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.
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Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino). (veja artigo 35 e 36 da Lei 8.245/91).
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Desde que o contrato de locação esteja com seu prazo vencido, é direito do locador (proprietário) pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar nenhuma justificativa para isso. Se a locação for Residencial, é necessário que o prazo contratual não seja inferior à 30 meses. Se for inferior (menor que 30 meses), a denuncia vázia não se aplicará.
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Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar à mudança do fiador. Quanto à mudança do locatário (inquilino), esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual locatário (inquilino) rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.
Fonte: Piramid
Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (veja artigo 12 da Lei 8.245/91) .
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Neste caso, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário (inquilino), o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (veja artigo 10 e artigo 11 da Lei 8.245/91).
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Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91). Se em 90 dias o novo proprietário não se manifestar sobre a retomada do imóvel, prevalecerá a partir daí todas as clausulas do contrato firmado com o proprietário anterior.
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Os reajustes obrigatóriamente deverão ser anuais, baseados em um dos indices oficiais divulgados pelo governo. Esta definição deve fazer parte do contrato.
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Conforme o artigo 17°, da Lei 8.245/91, é proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo.
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Define-se como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário (inquilino), para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo definido e não superior a noventa dias. O imóvel pode estar ou não mobiliado. Neste caso, poderá o locador (proprietário), receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.
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Em condições normais não. A cobrança antecipada só poderá ocorrer em duas hipóteses: a PRIMEIRA hipótese ocorre quando o locador não exigir do locatário nenhuma garantia (Fiador, Caução Poupança ou Imobiliaria, Seguro Fiança, Carta Fiança, Título Capitalização), ou seja, se no contrato não contiver qualquer tipo de garantia. Neste caso o locador poderá exigir que os aluguéis mês a mês sejam pagos antecipadamente; a SEGUNDA hipotese de recebimento antecipado é a LOCAÇÃO PARA TEMPORADA - (veja artigo 20o da Lei 8.245/91). Observa-se que a antecipação aqui mencionada ocorre mês a mês. A penalidade para tal cobrança, quando indevida, encontra-se no artigo 43º, inciso III da Lei 8.245/91.
Fonte: Piramid
Não existe nenhum prazo. Pela lei, no dia seguinte após vencimento e não pagamento, é facultado ao locador o direito de propor a competente ação de despejo. Não há prazo mínimo, para a propositura da ação de despejo. (veja artigo 9°, inciso III da Lei 8.245/91).
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Não. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, ou seja, a somatória total do valor da multa (três aluguéis), dividido pelo prazo contratual, multiplicado pela quantidade de meses restantes do contrato. Portanto será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente (veja artigo 4°, parágrafo único da Lei 8.245/91). Tal proporcionalidade ficou muito clara com a mudança do artigo 924 do antigo Código Civil para o artigo 413 do Código Civil vigente, onde antes constava "poderá o juiz reduzir proporcionalmente" e hoje consta "deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz", antes o juiz poderia reduzir e hoje o juiz deve reduzir.
Exemplo do cálculo de multa - Em sendo o Valor de Aluguel R$ 1.000,00, e tendo prazo contratual de 30 meses, e por conseguinte uma Multa Prevista em contrato de R$ 3.000,00 (R$ 1.000,00 x 3 meses); tendo desocupado o imóvel com 11 meses de antecedencia, teremos Multa CONTRATUAL DEVIDA de R$ 1.100,00 (R$ 3.000,00 dividido por 30 meses x 11 meses).
Fonte: Piramid
Não. Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, §1° da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino) poderão denunciar o contrato (pedir o imóvel ou devolvê-lo) a qualquer tempo desde que com aviso prévio de 30 dias (veja artigo 46, §2° da Lei 8.245/91). Desta forma, a partir do término do contrato, o locatário (inquilino) estará totalmeente isento da multa, desde que comunique, por escrito, a locador (proprietário) da desocupação com um mês de antecedência (veja artigo 6° da Lei 8.245/91). Caso não o faça, ainda que desocupe o imóvel, terá que pagar o equivalente a mais mês de aluguel
Fonte: Piramid
Sim. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa. Tambem o locatário estará dispensado da multa se em contrato constar cláusula de liberação após determinado período de locação; hoje quase sempre esta liberação ocorre a partir de 12 meses.
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Sim. A lei do inquilinato determina que não poderá ser superior a 3 (três) aluguéis.
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Sim. Se o locatário (inquilino), devolver o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.
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Ao contrário do imóvel Residencial, o contrato para fins comerciais poderá ser estabelecido por qualquer prazo. O recomendável é que este contrato seje feito por um prazo mínimo de 24(vinte e quatro) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes. Dependendo da atividade e investimento do negócio, recomenda-se que o contrato tenha um tempo mínimo de 5 (cinco) anos; pois desta forma, será facultado ao locatário o direito de preferencia de renovação por outro período equivalente.
Fonte: Piramid
Ocorre, que para o locador (proprietário) esta é a única condição que lhe permite, após vencimento do prazo contratual, requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo se comprovar a necessidade do imóvel para uso próprio, uso do ascendente ou uso de descendente. No caso do locatário (inquilino) como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses) desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias, ou seja, após esse período mínimo estipulado o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel. É importante esclarecer que esta liberação de multa após 12 meses, vale apenas para o Locatário, e não confere poderes ao proprietário para retomada do imóvel antes do cumprimento do prazo total estabelecido em contrato (mesmo que ele se disponha a fazer o pagamento da multa).
Fonte: Piramid
Na verdade a lei não estabelece "prazo mínimo", mas coloca uma série de restrições na retomada do imóvel para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período inferior a 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável e habitualmente utilizado é de 30(trinta) meses.
Fonte: Piramid
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Fonte: Piramid
O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Fonte: Piramid
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